| KOOPWONINGEN Costa del Sol - Kopen in Spanje info: |
|
|
|
Huis kopen in Spanje informatie:
|
Overeenkomst in Spanje
De locatie is bepaald en het huis is gevonden. Dan is het zaak om alle gegevens te verzamelen en afspraken met de verkoper te maken. Deze afspraken kunnen op verschillende manieren vastgelegd worden. Een voorlopig voorcontract of een optiecontract bijvoorbeeld. Zet u de koop door dan moet de definitieve akte getekend worden bij de notaris.
Als alle gegevens verzameld zijn en de afspraken met de verkoper duidelijk zijn, wordt er gewoonlijk een voorcontract opgesteld. Hierin wordt het onroerend goed beschreven en worden afspraken bevestigd zoals, prijs, passeerdatum notaris en eventuele ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld betreffende de financiering van het huis). Meestal zal het gaan om een voorlopig koopcontract (contrato privado de compraventa), die niet zo voorlopig is als het klinkt. De koper doet vaak een aanbetaling van tien procent, ter garantie voor beide partijen dat de transactie doorgaat. Als sanctie geldt dat bij het verbreken van de transactie de verantwoordelijke partij dit bedrag verliest.
Deposito
Wie serieus geïnteresseerd is in een woning, maar niet zeker is of hij daadwerkelijk tot de koop overgaat kan ook kiezen voor een reserveringscontract. Hierbij betaalt u een klein deposito en verkrijgt u het recht om het onroerend goed binnen 30 dagen te kopen. Ziet u hiervan af dan bent u het deposito kwijt. Ook is een optiecontract mogelijk (contrato de opción de compra), wat echter geen bindende koopovereenkomst is. Meestal geldt hiervoor een deposito van tien procent.
Aansprakelijkheid
Het voorcontract moet óf door een advocaat óf door een beëdigd makelaar (API of GIPE) worden opgesteld en meeondertekend. Dit geeft u garantie met betrekking tot kennis van zaken. Bovendien hebben advocaten en makelaars zich te houden aan de regels van het college waar ze toe behoren en hebben zij een wettelijke verplichte hoge aansprakelijkheidsverzekering.
Tip: u kunt een clausule laten opnemen dat u het huis of de kavel op naam kan zetten van de fysieke of juridische perso(o)n(en) die u op de dag van tekenen van de koopakte aangeeft. Hierdoor kunt u nog deskundig advies inwinnen wat in uw situatie de meest optimale fiscaaljuridische optie is.
Overdracht
De overdracht, het tekenen van de definitieve koopakte (escritura de compraventa), vindt meestal twee tot drie maanden na de ondertekening van het voorlopig koopcontract plaats. Het Spaanse woord escritura (letterlijk “geschrift”) staat in juridische termen gelijk aan een notarieel document of akte. De echte notariële akte wordt op het notariskantoor in aanwezigheid van een notaris door de betrokken partijen en de notaris ondertekend. De escritura wordt in het archief van de notaris bewaard en voor de ondertekenaars worden kopieën gemaakt.
De escritura bevat (ondermeer) de volgende informatie:
- De naam van de notaris, de verkoper en de koper;
- Gegevens betreffende het onroerend goed;
- Een verklaring, dat de verkoper ook de eigenaar is;
- Een verklaring dat het onroerend goed vrij is van huur en lasten;
- De prijs van het onroerend goed;
- Betalingswijze;
- Wie welke belastingen gaat betalen.
Controle
Bij de overdracht wordt de koopakte ondertekend, hetgeen gebeurt op het kantoor van de notaris. Voordat overgegaan wordt tot ondertekening, controleert de notaris of aan alle verplichtingen, in het contract genoemd, voldaan is. De laatste jaren is de rol van de notaris sterk verbeterd om met name de zekerheid voor betrokkenen bij het tot stand komen van een transactie te garanderen. Hieronder volgen enkele aspecten verbonden aan het werk van de notaris in Spanje:
- identificeert verschijnenden en stelt vast dat die over een NIE/NIF (Sp. sofi-nummer) beschikken.
- stelt de bevoegdheid en de bekwaamheid van betrokkenen zo goed mogelijk vast.
- analyseert een eventuele vertegenwoordigingsbevoegdheid.
- identificeert het vastgoed, dat onderwerp is van de transactie en vraagt (vóór het passeren van een leveringsakte) aan het eigendomsregister (kadaster) een bewijs inzake de ingeschreven lasten (nota simple).
- stelt de kadastrale gegevens vast en verifieert die zo mogelijk.
- controleert of periodieke lasten zoals de jaarlijkse IBI (vgl.woz) en eventuele "omslagkosten Ver.van Eigenaren" voldaan zijn.
- controleert of de opgegeven waarde /prijs in de akte overeenkomt met de minimale waarde, die de belastingdienst hanteert.
- controleert (zo mogelijk) de wijze van betaling van de koopprijs en werkt mee aan de in Spanje bestaande MOT regelgeving (melding buitengewone transacties).
- conserveert het originele document (minuut) in het protocol en geeft kopieën af aan belanghebbenden.
- stelt direct na het tot stand komen van een transactie de bevoegde autoriteiten daarvan op de hoogte (via internet).
Fiscaal nummer
Één van de eerste stappen die u moet nemen als u een woning in Spanje wilt aanschaffen is het aanvragen van een NIE-nummer. Dit 'Número de Identificación de Extranjero' is vergelijkbaar met het Nederlandse burgerservicenummer. Zowel buitenlandse residenten als niet-residenten die in Spanje een huis kopen moeten een NIE-nummer aanvragen.
Waar een verblijfsvergunning niet meer verplicht is, is het wel noodzakelijk om een Spaans fiscaal nummer aan te vragen. Het NIE-nummer is o.a. nodig om in Spanje:
- Een huis te kopen;
- Te werken in loondienst;
- Als zelfstandige te werken en/of een zaak te starten;
- Een Spaans belastingaangifteformulier in te dienen;
- Een bankrekening te openen;
- Nutsvoorzieningen op uw naam te zetten;
- Deel te nemen aan lokale verkiezingen;
- Een Spaanse auto op uw naam te zetten.
Aanvraag
Er bestaan verschillende manieren om het NIE-nummer aan te vragen. Dit kunt u in de eerste plaats zelf doen bij een politiekantoor (Comisaria de Policia) met een afdeling buitenlanders (Departemento de Extranjeros). Het grote voordeel hiervan is dat de aanvraag veel sneller gaat. U kunt het nummer ophalen binnen enkele weken en soms zelfs al op dezelfde dag. Bij de aanvraag is het wel van belang dat u de juiste documenten meeneemt. Zoals een reeds ingevuld aanvraagformulier (met enkele kopieën) en het paspoort (met een kopie).
Makelaar
Een andere methode is het nummer aanvragen via de ambassade. Dit kan in Nederland, maar het nadeel hiervan is dat u aanzienlijk langer moet wachten. Soms tot wel 10 weken. Naast het zelf aanvragen, kunt u ook iemand machtigen dit voor u te doen. Vaak behoort de aanvraag tot de service van de makelaar. Als u een gestor heeft, dan kunt u de aanvraag ook door hem laten doen. Er wordt dan voor u, op korte termijn, een afspraak gemaakt op het politiekantoor om het NIE-nummer op te halen.
Aanvraagformulier
Meer informatie over het aanvragen van het NIE-nummer leest u op de website van het Spaanse Ministerie van Binnenlandse Zaken. Op deze website kunt u ook het aanvraagformulier downloaden dat u moet inleveren op het politiekantoor (zie: Ministerio del Interior). Helaas zijn ze daar nog niet zo ver dat ze de aanvraagformulier ook in een andere taal dan het Spaans beschikbaar stellen.
Met dank aan Arjan de Ruiter, van Wilhelminastaete Belastingadvies
Spaanse belastingen bij aanschaf woning
Wie een woning aanschaft in Spanje krijgt te maken met de Spaanse belastingen. Iedereen met onroerend goed moet belastingen betalen, niet alleen aan de Spaanse fiscus maar ook aan bijvoorbeeld de gemeente. Er wordt daarbij wel een verschil gemaakt tussen residenten en niet-residenten. Met welke belastingen u te maken kunt krijgen wordt in dit artikel uiteengezet.
Net als de Nederlandse fiscus, maakt de Spaanse fiscus een onderscheid tussen fiscaal ingezetene (resident) en niet fiscaal ingezetene (niet-resident). Als fiscaal ingezetene wordt u beschouwd, wanneer u meer dan 183 dagen per jaar (die periode hoeft niet aaneengesloten te zijn) aantoonbaar in Spanje verblijft. Ook wanneer u minder dan 183 dagen in Spanje verblijft en u de fiscus kan aantonen dat het middelpunt van uw leven zich in Spanje afspeelt, wordt u beschouwd als fiscaal ingezetene. Dit kunt u aantonen wanneer bijvoorbeeld uw gezin ook in Spanje verblijft, uw kinderen in Spanje naar school gaan en u en uw gezin deelnemen aan het sociale leven in Spanje, bijvoorbeeld als lid van een golf- of tennisclub. Dit verschil is van belang voor de belastingheffing in Spanje.
Hieronder een overzicht van de belangrijkste belastingen.
Inkomstenbelasting residenten (=Impuesto sobre la renta de las personas físicas, IRPF)
Iedere buitenlander die resident is in Spanje moet belastingaangifte doen met betrekking tot zijn persoonlijke verplichtingen en over het wereldwijde inkomen. Indien u meer dan 6 maanden per jaar in Spanje verblijft, wordt u als fiscaal resident beschouwd zelfs wanneer u nog geen residentie vergunning heeft aangevraagd. Nochtans zijn er bepaalde soorten inkomsten (zoals overheidspensioenen voor volledig en blijvende invaliditeit) die vrijgesteld zijn van inkomstenbelasting in Spanje en er zijn belastingsovereenkomsten tussen een aantal landen en Spanje, die bepalen in welk land welke belasting betaald moet worden. In Spanje is de inkomstenbelasting progressief, lopende van 24 tot 43%. U kunt als Spaans inwonende tot een bepaald bedrag hypotheeklasten (rente en aflossing) in mindering brengen op uw belastbaar inkomen. Inkomsten onder 7.993 Euro zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting en onder bepaalde voorwaarden bent u tevens vrijgesteld indien u een inkomsten heeft van lager dan 22.000 Euro. U betaalt als Spaans resident geen huurwaardeforfait
Vermogensbelasting (=Impuesto extraordinario sobre el patrimonio)
De vermogensbelasting is met ingang van 1 januari 2008 niet afgeschaft maar teruggebracht naar nul. Er blijft wel een aangifteplicht. In het Modelo 214 kan een combinatie van IRNR en IP worden gedaan per belastingplichtige, wanneer het om één pand gaat, dat ter beschikking staat. De regel die tot 1 januari 2008 gold was: Spaans inwonende hadden een belastingvrije voet van € 150.253. Hierna gold een progressief tarief vanaf 0,2% oplopend tot 2,5%.
Onroerendgoedbelasting (=Impuesto sobre bienes inmeubles)
De eigenaar van onroerend goed betaalt tussen de 0,3% en 0,8% onroerendgoedbelasting. De percentages zijn afhankelijk van de gemeente. De belasting wordt geheven over de kadastrale waarde (valor catastral) van het onroerend goed. Onroerendgoedbelasting betaalt men altijd, ook als men niet ingeschreven is in Spanje.
Inkomstenbelasting niet-residenten (mensen zonder Spaanse verblijfsvergunning)
De Spaanse fiscus belast buitenlandse huizenbezitters met een soort 'huurwaardeforfait'. Deze belasting wordt niet geheven bij residenten (mensen die in Spanje wonen en beschikken over een verblijfsvergunning). Over 2% van de kadasterwaarde is men 24% belasting schuldig, indien het huis niet verhuurd wordt. Als u het huis verhuurt, moet u over de huurinkomsten 24% belasting betalen. Over de periode dat het huis niet verhuurd was, betaalt u proportioneel het huurwaardeforfait.
Belasting over waardevermeerdering van grond (=Plusvalia)
Bij verkoop van uw huis met grond dient u altijd over de waardestijging van de grond aan de gemeente belasting te betalen, ongeacht de duur dat u de grond bezit.
Vermogenswinstbelasting (via IRNR) (=Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble)
Een Spaans inwonende zal over de winst van zijn permanente woning waarschijnlijk bijna niets afdragen indien hij binnen drie jaar weer investeert in de aanschaf van een nieuwe permanente woning. Als deze laatste goedkoper is betaalt hij 18% over de winst, rekening houdend met bepaalde aftrekposten. Als een Spaans inwonende zijn vakantiehuis met winst verkoopt, dan zal hij over de winst (na aftrekposten) 18% moeten afrekenen, ook al investeert hij dit weer in een nieuwe vakantiewoning. Een niet-inwonende van Spanje draagt sinds 1 januari 2007 eveneens over de verkoopwinst 18% af aan de Spaanse fiscus. De vermogenswinst is het verschil tussen de verkrijgingprijs en de verkoopprijs. De verkrijgingprijs wordt vermeerder met de onderhoudskosten, verbouwingskosten etc. Voor de berekening van de koopprijs geldt een indexatiesysteem, hierdoor wordt de inflatie vrijgesteld. De koper zal 3% van het verkoopbedrag inhouden en deze via een 211-formulier direct aan de belastingdienst betalen als voorheffing op deze belastingafdracht. Op deze wijze heeft namelijk de fiscus de verantwoording voor deze betaling bij de koper gelegd. Betaalt de verkoper deze voorheffing niet aan de belastingdienst dan draait de koper voor deze belastingafdracht van de vermogenswinst op. Inwoners en niet-inwoners die onroerend goed overdragen dat is verkregen in of voor 1994 kunnen in aanmerking komen voor vermindering van de vermogenswinst. Dit kan zelfs leiden tot een gehele vrijstelling. Als u nl. op 31 december 1996 uw huis langer dan twee jaar in bezit had, dan heeft u recht op 11,11% mindering voor elk jaar dat het huis langer dan deze datum in bezit was.
Overdrachtsbelasting (=Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)
Als u van een particulier koopt, betaalt u voor de overdracht 7% van het officieel ingeschreven bedrag, dus over de waarde van het onroerend goed zoals staat vermeld in de notariële akte (escritura pú¬blica de compraventa). Als u van een projectontwikkelaar koopt, betaalt u IVA. (omzetbelasting)
Omzetbelasting (=IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido)
Als u grond van een projectontwikkelaar koopt betaalt u 18% IVA. Koopt u van een particulier dan is dit 8%. Als u een nieuwbouwhuis koopt van een projectontwikkelaar (huis & grond) dan betaalt u slechts 8% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 18% IVA ook al laat u later er een huis op bouwen door een projectontwikkelaar/aannemer. Over de nieuwbouw betaalt u dan 8% IVA. Als u tegelijkertijd een garage bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 8% IVA. Laat u bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 18% IVA. Over losstaande verbouwingen (die niet meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 18% IVA. Over grotere verbouwingen betaalt u slechts 8%.
Bouwbelasting (=Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Voor de aanvraag van een bouwvergunning wordt ongeveer 2,5% belasting gerekend over de gedeclareerde waarde van uw toekomstige woning (deze waarde geeft de architect aan). Het percentage is afhankelijk van de gemeente. Vaak heeft de architect het percentage al in zijn offerte gerekend en zal de architect die belasting voor u betalen.
Bron: Arjan de Ruiter, van Wilhelminastaete Belastingadvies
bron: Mondi
| |
|
|
|
|
| Aanbiedingen | |  | | Arenas, Villa V021-3 | |
|  | | Benalmadena Costa, A1003 | |
|  | | Benalmadena Costa, Appartement A005 | |
|  | | Benalmadena Costa, Appartement A006 | |
|  | | Benalmadena Costa, Appartement A052 | |
|  | | Benalmadena Costa, appartement CH003 | |
|  | | Benalmadena Costa, AW262 | |
|  | | Benalmadena Costa, Puerto Marina, Penthouse BM401 | |
|  | | Benalmadena Costa, Villa JK9585 | |
|  | | Canillas de Aceituno, V015 | |
|  | | Carihuela, Appartement AW282 | |
|  | | Estepona, Appartement A150-1 | |
|  | | Fuengirola, Villa Jardines del Aguila, F071 | |
|  | | Marbella - Cabopino, Appartement CDS-LM105 | |
|  | | Marbella - Elviria, Appartement A102 | |
|  | | Marbella - Elviria, Appartement CDS-WPB103 | |
|  | | Marbella - Elviria, Duplex appartement CH004 | |
|  | | Marbella - Los Monteros, Appartement CDS-LAB01 | |
|  | | Marbella - Puerto Banus, Appartement CH008 | |
|  | | Marbella Las Chapas, villa V101 | |
|  | | Marbella, Appartement A014 | |
|  | | Marbella, Appartement M064 | |
|  | | Marbella, Appartement M064 | |
|  | | Marbella, Villa M527 | |
|  | | Mijas Costa, Appartement A004 | |
|  | | Mijas Costa, Appartement A004 | |
|  | | Mijas Costa, Villa 202 | |
|
|